La guía práctica de Barbara Sala (más de 12 años de experiencia) sobre NIE, impuestos, verificaciones legales y servicio de Personal Shopper Inmobiliario.
Llevo más de 12 años trabajando en el sector inmobiliario de Tenerife. A lo largo de este camino, he guiado a cientos de compradores europeos en la realización de su sueño o proyecto de inversión. De mi experiencia nace esta guía práctica para afrontar con total tranquilidad el proceso de compra de un inmueble en la isla.
1. Obtención del N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero)
El N.I.E. es el código de identificación fiscal español, un documento imprescindible para cualquier persona física extranjera que desee adquirir una propiedad en Tenerife.
NIE Blanco para No Residentes: Para quienes simplemente desean comprar una segunda residencia sin trasladar su residencia fiscal, se emite el denominado "NIE blanco" (un documento en formato papel A4).
Cómo se solicita: Se expide en las oficinas de la Policía Nacional previa cita previa online, cumplimentación del modelo 790-012 y pago de una tasa administrativa de 9,84 €. También puede solicitarse en el Consulado de España del país de origen.
La vía más rápida: La opción más sencilla es solicitarlo directamente in situ otorgando un poder notarial a un profesional encargado o al propio agente inmobiliario que gestiona la compraventa. Esta opción evita retrasos y agiliza considerablemente los plazos de entrega.
2. Gestión de la Cuenta Bancaria y Pagos
En el pasado, disponer de una cuenta bancaria española era un requisito rígido para completar la compraventa. Hoy en día, las dinámicas de pago se han modernizado:
Transferencias Inmediatas Irrevocables: Para quienes operan desde países de la CEE, se ha convertido en una práctica habitual utilizar transferencias inmediatas irrevocables. Esta modalidad es considerablemente más económica que la emisión de un cheque bancario local.
Gastos y Suministros: Las cuentas bancarias online funcionan perfectamente y pueden utilizarse sin problemas para la domiciliación de los costes anuales y periódicos (IBI, basura, electricidad, agua y gastos de comunidad).
3. Verificación de la Nota Simple y Ausencia de Deudas
Este paso es fundamental y debe realizarse rigurosamente antes de firmar el contrato de arras.
Transparencia del Inmueble: A través de la Nota Simple emitida por el Registro de la Propiedad se comprueba la titularidad actual, la posible presencia de hipotecas en vigor, cargas no canceladas o limitaciones de cualquier naturaleza.
Gestión de Deudas Pendientes: En caso de que existan deudas pendientes (gastos de comunidad, IBI, tasa de basuras), estas pueden deducirse del precio final de venta y liquidarse en el momento de la escritura pública.
Cancelación Hipotecaria: La falta de cancelación formal de una hipoteca en el Registro puede gestionarse y cancelarse posteriormente durante la fase de inscripción del nuevo propietario, descontando el coste correspondiente de la suma a recibir por el vendedor.
Soporte Legal: Habitualmente es la agencia inmobiliaria la que realiza todas las comprobaciones a través de profesionales cualificados. El comprador mantiene siempre la facultad de nombrar a un abogado de su confianza para una verificación adicional.
4. Control de Actas y Estatutos de la Comunidad de Propietarios
Otra comprobación preventiva fundamental se refiere a la Comunidad de Propietarios:
Derramas y Gastos Extraordinarios: Es esencial analizar las actas de las últimas reuniones para identificar posibles derramas o gastos extraordinarios ya aprobados o propuestos.
Normativa sobre Alquileres: Es necesario verificar si existen limitaciones para el alquiler vacacional o residencial, especialmente en complejos turísticos gestionados por una única sociedad explotadora.
5. Cálculo de los Gastos de Compraventa
Además del precio del inmueble, para planificar correctamente el presupuesto es necesario tener en cuenta los gastos adicionales, que suponen de media entre un 8% y un 9% del valor de compra:
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto principal equivalente al 6,5%.
Registro de la Propiedad: La tasa del Registro varía según el municipio (Ayuntamiento) y la superficie del inmueble; parte de unos 300 € - 400 € para un estudio de unos 30 m².
Gastos Notariales: El coste del Notario depende del número de páginas y de la complejidad de la escritura, oscilando orientativamente entre 900 € y 1.300 € (en caso de solicitar hipoteca, se calculará una escritura adicional).
Gestoría: El coste del profesional que gestiona los trámites posteriores a la compraventa (cambios de titularidad de suministros, liquidación de impuestos e inscripción en el Registro) varía entre 500 € y 1.000 €.
Por Qué Contar con Asesoramiento Profesional Marca la Diferencia
Comprar una propiedad en un país extranjero implica enfrentarse a leyes, trámites burocráticos, costumbres e idioma diferentes a los del país de origen. En este contexto, confiar en una agencia con años de experiencia sobre el terreno es el factor clave para evitar errores y proteger su capital.
Nuestro Servicio de Personal Shopper Inmobiliario
Nos diferenciamos en el mercado gracias a un servicio a medida diseñado para guiarle en cada fase:
Escucha de sus Necesidades: Analizamos al detalle sus objetivos, preferencias y presupuesto.
Búsqueda Personalizada: Buscamos y seleccionamos la propiedad ideal en el territorio, evitando que pierda tiempo con inmuebles no conformes.
Control Riguroso: Realizamos todas las verificaciones legales, urbanísticas y catastrales preventivas.
Tranquilidad hasta la Firma: Le acompañamos paso a paso hasta la firma de la escritura pública ante notario con total tranquilidad.
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Editado por Barbara Sala
Co-Funder My Property Tenerife